Khi công dân thực hiện yêu cầu cấp sổ đỏ hoặc chuyển nhượng người đứng tên tài sản đất đai thì phải đóng lệ phí trước bạ nhà đất. Vậy lệ phí trước bạ nhà đất là gì? Cách tính thuế trước bạ nhà đất ra sao?
1. Khái quát về lệ phí trước bạ nhà đất
1.1. Lệ phí trước bạ nhà đất là gì?
Tại nội dung điều 90 thuộc Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ nhà đất (hay còn được hiểu là thuế trước bạ nhà đất) là khoản tiền người sử dụng nhà đất cần nộp khi thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thừa kế liên quan đến nhà đất nhằm được cấp sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng.
Điều 2 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về đối tượng cần nộp lệ phí trước bạ nhà đất bao gồm:
- Nhà dùng để ở hoặc được sử dụng cho mục đích khác.
- Đất nông nghiệp và công nghiệp.
Theo đó, những Công dân Việt Nam có sở hữu tài sản nhà đất thuộc đối tượng cần đóng thuế trước bạ nhà đất thì phải chấp hành nghiêm túc quy định về việc nộp lệ phí. Trường hợp công dân không thực hiện nộp thuế trước bạ nhà đất hoặc có hành vi trốn lệ phí trước bạ về nhà đất sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật được ban hành.
1.2. Những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất
Bên cạnh những trường hợp cần nộp lệ phí trước bạ nhà đất thì tại Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Điều 5 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất như sau:
- Nhà ở, đất dùng để ở của những hộ nghèo, những đồng bào dân tộc thiểu số tại những khu vực có nền kinh tế khó khăn, Tây Nguyên, nhà, đất ở thuộc chương trình phát triển kinh tế – xã hội ở những khu vực đặc biệt khó khăn.
- Đất dùng trong nông nghiệp được hộ gia đình khai hoang theo đúng kế hoạch quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, vùng đất không thuộc tranh chấp và được cấp giấy phép sử dụng đất.
- Tài sản là nhà đất ở dạng thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người có mối quan hệ là vợ chồng, cha mẹ với con cái, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ bên chồng với con dâu, cha mẹ bên vợ với con rể, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau được cấp giấy chứng nhận bởi cơ quan có thẩm quyền.
1.3. Trường hợp cần nộp lệ phí trước bạ nhà đất
Công dân thực hiện nộp lệ phí trước bạ nhà đất trong những trường hợp sau đây:
- Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và những loại tài sản gắn liền với nhà đất.
- Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ nhà, đất.
- Tặng một phần hoặc toàn bộ nhà đất.
- Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ tài sản nhà, đất.
2. Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất
Tùy vào mục đích sang nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất mà công dân cần phải nộp sẽ có sự chênh lệch. Thông thường cách xác định lệ phí trước bạ nhà đất thông qua 2 trường hợp.
2.1. Số tiền chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất UBND của khu vực quy định
Trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng nhà đất có giá trị cao hơn mức thực tế do UBND cấp tỉnh quy định thì giá bán tại hợp đồng chuyển nhượng là giá tính lệ phí trước bạ nhà đất (Quy định tại Khoản 1, Điều 1, Nghị định 20/2019/NĐ-CP và bổ sung Nghị định 140/2016/NĐ-CP).
Công thức xác định lệ phí trước bạ nhà đất trong trường hợp này là:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
2.2. Số tiền chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất UBND của khu vực quy định
Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì giá tính lệ phí trước bạ và mức thu phí thuế trước bạ là 2 căn cứ để xác định số tiền lệ phí trước bạ cần đóng. Theo đó, mức thu phí thuế trước bạ là 0,5% áp dụng cho tài sản là nhà và đất nhưng trong từng trường hợp sẽ có cách xác định khác nhau.
* Lệ phí trước bạ đối với đất
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 1m2 theo Bảng giá đất
Trường hợp công dân thuê đất của nhà nước để sử dụng với mục đích khác nhưng ít hơn thời gian quy định thì công thức xác định lệ phí trước bạ như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất x Thời hạn thuê đất 70 năm
* Lệ phí trước bạ đối với nhà ở
Công thức xác định lệ phí trước bạ nhà ở trong trường hợp này là:
Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 1m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn sót lại)
Trong đó:
+ Giá tính lệ phí trước bạ nhà ở là giá do UBND cấp tỉnh quy định
+ Giá 1m2 nhà ở là giá thực tế khi tiến hành thi công và xây dựng do UBND cấp tỉnh ban hành hành.
+ Tỷ lệ % chất lượng còn sót lại do UBND tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.